3 februari 2023, Admin (Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken. / 030 785 2537)

Van wanbetaling naar ontruimingsbeschikking: wat wordt er van de verhuurder verwacht?

Als u als verhuurder te maken krijgt met een wanbetalende huurder, dan wilt u waarschijnlijk de huurovereenkomst ontbinden en de woning ontruimen. Het wordt verhuurders in dezen echter niet makkelijk gemaakt. In deze blog zal daarom worden ingegaan op de voorwaarden waar u als verhuurder aan moet voldoen, voor de toewijzing van een verzoek tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Ook zal worden ingegaan op de vraag of een uitspraak waarin een dergelijke vordering wordt toegewezen, uitvoerbaar bij voorraad kan worden verklaard. Uitvoerbaar bij voorraad betekent dat het vonnis hoe dan ook kan worden uitgevoerd, ook wanneer daartegen hoger beroep zou worden ingesteld.

Lees meer...

22 januari 2023, Admin (Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken. / 030 785 2537)

Trefwoorden:  CPI, CPI-stijging, kerninflatie, CBS, indexcijfer, huur, inflatie

Indexering van (ROZ-)huurovereenkomsten per januari 2023

Torenhoge inflatie en genadeloze huurstijgingen voor bedrijfspanden; voor veel ondernemers wordt 2023 onbetaalbaar. Ondanks het feit dat de gemiddelde CPI-stijging ten opzichte van 2022 slechts 10% is, zullen veel huurders van bedrijfspanden te maken krijgen met een indexering van zo’n 14%. In deze blog zal worden uitgelegd waar deze hoge indexering vandaan komt, of u als verhuurder een dergelijke huurverhoging kunt doorvoeren, en wat u als huurder tegen een dergelijke verhoging kunt doen.

Lees meer...

23 mei 2022, mr. Daniel Kohelet (Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken. / 06 42 38 38 45)

Trefwoorden: recreatiewoning, vakantiewoning, vakantiepark, recreatiepark, huurgrond, vakantiehuisje, chalet, huurbescherming, opstalrecht, recht van opstal, verjaring, natrekking, stageld, staangeld, standplaats, staplaats

Inleiding

Recreatiewoningen, er is veel om te doen en elk geval kent zijn eigen juridische perikelen. Je zou het als apart rechtsgebied kunnen beschouwen: het recreatiewoningrecht. Het scala aan onderwerpen varieert van thema’s in de sfeer van huur, koop, beperkte rechten (opstal, erfpacht), tot bestuursrechtelijke kwesties op het vlak van bijvoorbeeld het gemeentelijk handhavingsbeleid met betrekking tot permanente bewoning. Eerder stonden wij al stil bij de vraag of je als huurder van een recreatiewoning recht hebt op huurbescherming. Daaruit volgde kort gezegd dat dat ervan afhangt of je een huurcontract hebt gesloten dat juridisch beschouwd kan worden als een ‘korte duur’-huurcontract, of een ‘gewoon’ huurcontract. Om als recreatiewoninghuurder te bepleiten dat er toch sprake is van een ‘gewoon’ huurcontract zal er wel het nodige aan de hand moeten zijn, want met ‘korte duur’-huur heeft de wetgever juist met name (hoewel niet uitsluitend) woningen op het oog gehad in de sfeer van recreatie.

Lees meer...

mr. J. van de Riet (Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken. / 030 - 785 2537)

Erfpacht en overgangsrecht. Vergoedingsrecht opstallen?

Overgangsrecht

Het komt ook regelmatig voor dat een recht van erfpacht voor bepaalde duur of eeuwigdurend is afgesloten. Veelal is dan sprake van een ouder recht van erfpacht welke tot stand is gekomen ten tijde van het inwerking zijnde burgerlijk wetboek (BW) van vóór de wijziging in 1992. In de akte staan dan vaak nog bepalingen die op het oude recht zagen, zoals inzake ‘vervallen verklaring’. Het BW (oud) voorzag in een vervallen verklaring door de rechter. Op grond van artikel 780 BW (oud) was het mogelijk in geval van “merkelijke aan het goed toegebragte schade, of van het grovelijk misbruiken daarvan” een erfpachter van zijn recht vervallen te laten verklaren. Onder meer heeft het opzeggingsregime met ingang van 1 januari 1992, met inwerkingtreding van het nieuwe Burgerlijk Wetboek, een drastische wijziging ondergaan alsmede de ‘vervallen verklaring’. De wetgever heeft een overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek (OW) vastgesteld waarin diverse overgangsrechtelijke bepalingen zijn opgenomen. Wanneer uit die wet niet van een aparte regeling blijkt, geldt de hoofdregel dat het nieuwe BW exclusieve werking heeft (artikel 68a OW). De wetgever heeft voor iedere gewijzigde regeling in het Burgerlijk Wetboek afgewogen welke overgangsregeling de meest wenselijke zou zijn in haar optiek. Dat impliceert dat men zeer terughoudend moet zijn om uitzonderingen op de regels aan te nemen die in de wet worden gesteld. Van belang is dus om vast te stellen in hoeverre het overgangsrecht de rechtspositie c.q. de gevolgen voor het recht van erfpacht juist wel of juist niet bepaalt/bepalen.

Lees meer...

23 mei 2022, mr. D. Kohelet (Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken. / 06 42 38 38 45)

Dit artikel verschijnt in de zomer van 2022 in de tweede editie van kwartaalblad "Nippon Inu magazine", het tijdschrift van de rasvereniging voor Japanse rashonden, "Nippon Inu". De originele versie is op ondergeschikte punten aangepast

Intro

Het is heerlijk weer, dus we trekken er weer graag op uit met onze trouwe viervoeters. En een beetje hondenbezitter hoef ik niet uit te leggen dat trouw niet altijd voorspelbaar hoeft te betekenen. Het temperament van sommige honden kan in een onverhoopt geval nu eenmaal omslaan in schade aan andermans eigendommen of dieren. Omdat veel hondenbezitters zich afvragen dat juridisch zit, leg ik in dit artikel graag in het kort uit wie wanneer aansprakelijk is voor schade, aangebracht door je hond (of natuurlijk in het spiegelbeeldige geval: áán je hond, door een andere hond).

Lees meer...

20 oktober 2021, mr. D. Kohelet (Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken. / 06 42 38 38 45)

Terwijl de mondialisering in het algemeen lijkt toe te nemen, proberen sommige landen de dubbele nationaliteit juist te beperken. Nederland is daarvan een voorbeeld. Omdat er meer gronden (“oorzaken”) zijn die tot de verwerving van een bepaalde nationaliteit kunnen leiden (zoals geboorte, naturalisatie, huwelijk), kan iemand in beginsel meerdere nationaliteiten hebben. Nederland stelt daar echter paal en perk aan door bij wet te bepalen dat het verkrijgen van de Nederlandse nationaliteit alleen mogelijk is als iemand afstand doet van zijn andere nationaliteit. Hierop gelden uitzonderingen.

Lees meer...

23 juli 2021, mr. D. Kohelet (Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken. / 06 42 38 38 45) 

Permanent verblijf in een vakantiewoning

Wie “huur van recreatiewoningen” zegt, zegt “huur voor korte duur”. Of, om dicht bij de wettekst te blijven: “huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is”.[1] Wanneer sprake is van zulke “korte duur-huur”, is het “huis- tuin en keukenhuurrecht”, dat voor gewone woonruimte geldt, niet van toepassing. Concreet houdt dat met name in, dat de huurder geen huurbescherming geniet. Al moeten we zeggen dat de angel er sinds 2016 in veel gevallen uit is, vanwege de toen ingevoerde mogelijkheid voor verhuurders om tijdelijke huurovereenkomsten te sluiten (zij het van maximaal 2 jaar) die ook daadwerkelijk tijdelijk zijn.[2] Vóór die tijd was een tijdelijk contract niet echt tijdelijk: de huurder had huurbescherming. Als er dus enkel sprake is van een tijdelijk contract van maximaal 2 jaar en er zijn verder geen bijzonderheden, zal de verhuurder dat al kunnen gebruiken als argument om van zijn huurder-recreant af te geraken, naast zijn beroep op “korte duur-huur”.

Lees meer...

mr. J. van de Riet (Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken. / 030 - 785 2537)

Appartementsrecht en wijzigen van de splitsingsakte

 Op het gebied van appartementsrecht zijn onderwerpen als splitsingsakte, huishoudelijk reglement, nietige of vernietigbare besluiten belangrijke onderwerpen. Van de Riet Advocaten beschikt over een gedegen kennis op dit gebied.

Wijziging splitsingsakte

Vaak leeft de wens om een splitsingsakte te wijzigen, met name wanneer bepaalde kosten op basis van breukdelen of juist voor gelijke delen als onrechtvaardig worden beschouwd. Bij een dergelijke wijziging komt heel wat kijken. In elke akte is opgenomen dat de eigenaars verplicht zijn om bij te dragen in de schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen. Deze bijdrage wordt meestal vastgesteld op basis van breukdelen. De breukdelen worden vastgesteld op basis van de vierkante meters van de appartementen en soms ook parkeerplaatsen. Ten aanzien van bepaalde kostensoorten is het logisch en redelijk dat deze op basis van breukdelen worden omgeslagen en ten aanzien van bepaalde kostensoorten is het logisch en redelijk dat deze worden omgeslagen op basis van gelijke delen. Daarnaast wordt onderscheid gemaakt in eigenaren van de appartementen en soms ook eigenaren van parkeerplaatsen, aangezien deze laatste categorie uit de aard der zaak minder gebruik maakt van gemeenschappelijke zaken.

Lees meer...

26 februari 2021, mr. D. Kohelet (Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken. / 06 42 38 38 45)

Kort geding niet definitief

Op vrijdag 26 februari 2021 kopten alle media in koor dat de avondklok volgens het Gerechtshof in Den Haag toch rechtmatig was. Dat er in de headlines geen ruimte is voor nuances, begrijpt iedereen. Maar je zou verwachten dat de gebruikelijke nieuwsberichten op z’n minst zouden aanstippen dat het laatste woord met deze uitspraak nog altijd niet gezegd is. Maar nee: in alle media, geschreven en ongeschreven, werd vreemd genoeg eerder nog het beeld neergezet alsof de zaak hiermee definitief is afgedaan. Er zou “niets meer aan de boetes veranderen” (AD.nl) en er zou (slechts?!) nog cassatie mogelijk zijn bij de Hoge Raad (NOS.nl).

Lees meer...

mr. J. van de Riet (Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken. / 030 - 785 2537)

Privaatrechtelijk overheidsoptreden bij erfpacht en algemene beginselen van behoorlijk bestuur

Het is vaste jurisprudentie dat het privaatrechtelijke overheidsoptreden genormeerd wordt door de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (zoals het vertrouwensbeginsel, zorgvuldigheidsbeginsel, verbod van willekeur en détournement de pouvoir). Sinds het Ikon-arrest uit 1987 is het vaste rechtspraak dat ook de burgerlijke rechter privaatrechtelijk overheidshandelen direct toetst aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Indien een burger/ondernemer van oordeel is dat de overheid een dergelijk beginsel of meerdere beginselen schendt, ligt het volgens de Hoge Raad op de weg van de overheid om aan te tonen dat bijvoorbeeld een ongelijke behandeling in het concrete geval gerechtvaardigd is (zie bijvoorbeeld: Hoge Raad 27 maart 1987, NJ 1987, 727, AB 1987, 273, ECLI:NL:PHR:1987). De algemene beginselen van behoorlijk bestuur zijn inmiddels ook op grond van de wet (3:14 BW) van toepassing op privaatrechtelijk handelen van de gemeente. De gemeente is als overheidsorgaan gehouden het algemeen belang te behartigen en moet ook bij het uitoefenen van haar privaatrechtelijke bevoegdheden als erfverpachter voormelde beginselen in acht nemen. Artikel 3:1 lid 2 Awb schrijft voor “Op andere handelingen van bestuursorganen dan besluiten zijn de afdelingen 3.2 tot en met 3.4 van overeenkomstige toepassing, voor zover de aard van de handelingen zich daartegen niet verzet.” Door deze bepaling zijn derhalve (on)geschreven beginselen van behoorlijk bestuur van toepassing op dit privaatrechtelijk overheidshandelen.

Lees meer...