Massaclaim EuroParcs

• recreatievastgoed 

De aanleiding is het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 12 juni 2024 (ECLI:NL:RBAMS:2024:4601), waar Van de Riet advocatenkantoor een consument bijstond. Van de Riet advocatenkantoor ziet noodzaak om aandacht te vragen voor een probleem dat al langere tijd door het kantoor wordt gesignaleerd. 

Het probleem is dat er in Nederland sinds enige tijd een fenomeen ingeburgerd is geraakt dat “iets kopen op huurgrond” heet. Dit is relatief onschuldig begonnen, omdat het van oudsher veelal ging om verplaatsbare kampeermiddelen op campings die voor betrekkelijk beperkte bedragen van hand tot hand gingen en daar voor langere tijd konden blijven staan. Inmiddels is dat allang niet meer zo. ‘Recreatiewoningen op huurgrond’ zijn tegenwoordig op veel grotere schaal, en voor veel grotere bedragen, in omloop in het handelsverkeer. Naarmate het gaat om forse bedragen worden de gevallen schrijnender. Ten eerste krijgen mensen het voor vergelijkbare bedragen veelal niet meer verkocht aan een derde, waardoor ze als het ware komen vast te zitten aan iets waarvoor ze eigenlijk teveel geld hebben betaald. Ten tweede bestaat het risico van opzegging van de grondhuur – meestal naar aanleiding van herstructurering, al dan niet door overname van het park door een andere partij. De compensatie die mensen dan soms wordt aangeboden, is doorgaans (veel te) beperkt en komt vrijwel nooit in de buurt van de koopsom die zij zelf hebben betaald.

De meeste consumenten zijn zich bij hun aankoop totaal niet bewust van de risico’s. Het leidt tot veel ellende en teleurstellingen. De massaclaim tegen EuroParcs die in het najaar van 2024 in de publiciteit is gekomen, en waar Van de Riet Advocaten (samen met Finch Dispute Resolution) bij betrokken is, betreft een handelwijze van EuroParcs die uiteindelijk ook een symptoom is van dit bredere fenomeen. Deze professionele partij had het in de ogen van de rechter te bont gemaakt door een chalet op huurgrond aan te bieden voor ruim 2 ton, met contracten die nauwelijks te onderscheiden zijn van reguliere vastgoedkoopcontracten (waarbij het wel om echte eigendom gaat), zonder de  consument deugdelijk te informeren over de bewerkelijke en speculatieve aard van het ‘gekochte’. Dit alles bovendien onder het voorwendsel van het maken van rendement, waarvan door het niet-waardevaste karakter van het gekochte ‘recht’ welbeschouwd veelal überhaupt geen sprake kan zijn.

De stelling is verdedigbaar dat de situatie dat iemand iets ‘koopt op huurgrond’ überhaupt nooit de bedoeling van de wetgever is geweest. In ieder geval niet de grote schaal waarop dat nu aan de orde is. De geëigende vormen om iemand een met voldoende rechtswaarborgen omklede beperkte aanspraak te geven op vastgoed, zijn erfpacht en opstal. Iets ‘kopen’ op huurgrond valt daar niet onder.

Wat iemand koopt is hooguit een economisch gebruiksrecht.  Bij het woord ‘koop’ veronderstellen de meeste mensen dat zij daadwerkelijk iets stoffelijks verkrijgen, en dat ze hun ‘bezit’ kunnen doorverkopen. Vanuit de parlementaire geschiedenis van titel 1 van Boek 7 BW, valt daar wat voor te zeggen. Maar de koop van vastgoed op huurgrond (‘economische eigendom’) is noch een zaak, noch een vermogensrecht, zodat de vraag rijst of men juridisch überhaupt van koop kan spreken. Het gaat om een niet wettelijk geregelde constructie. de stelling is verdedigbaar dat deze constructie nooit de bedoeling is geweest van de wetgever. Zeker niet voor vastgoed met een (recreatieve) woonfunctie.